Oturduğumuz apartmanlarda bazen yapılacak masrafın kim tarafınca karşılanacağı tartışılır. Ikimiz de mevzunun uzmanına danışarak örnek vakalar üstünden hangi harcama kime ilişkin sorusuna yanıt aradık.
Her geçen gün yükselen fiyatlar ve kira bedelleri düşünülünce, kiracıların ve ev sahiplerinin de tam anlamıyla öğrenmek istediği şeylerden biri de kimin hangi giderden görevli olduğu mevzusu olarak öne çıktı.
Avukat Burak Önder, Ensonhaber okurları için “Kiracı ve kiraya verenin ödemekle yükümlü olduğu giderler” ile alakalı bilgilerini paylaştı.
Önder “Her insanın yaşamış olduğu değişik durumlar var. Bu tarz şeyleri teker teker incelemek mümkün değil.” diyerek, problemi genel olarak ve örneklendirerek şu şekilde deklare etti:
Mülkün kullanım giderleri kiracının, mülkün demirbaşı ev sahibinin sorumluluğunda
“Ilk olarak mülkün kullanımı ve mülke ilişkin hizmetlerden yararlanmak için olan giderlere kiracı katlanmakla yükümlü olup, mülkün demirbaşıyla, temeliyle ve yapısıyla (döşem, bina mantolaması şeklinde) ilgili giderlere kiraya veren katlanmak zorundadır. Zaman içinde olabilecek yıpranma ve eskimelerden de kiraya veren mesuldür.
Kiracının yükümlülüğündeki giderler
Örneklerle ilerlediğimizde, kiracı olarak oturduğumuz dairenin bulunmuş olduğu apartman haftalık temizleniyor ve bakımları yapılıyorsa ya da apartmanın ortak elektik şeklinde giderler için aylık 300 lira aidatı var ise daireyi kullanan ve hizmetlerden yararlanan kiracı olduğundan kiracı bu gideri karşılamakla yükümlüdür.
Kiraya veren, eskime ve yıpranmalardan kaynaklı giderlerden görevli
Buradaki temel anlayış kullanım ve hizmet alan kişinin kiracı olmasından kaynaklı olarak kiracının ödemesi gerektiğidir. Fakat aynı örnekten yola çıkarsak apartmanın temizlenmesine karşın yerlerin oldukca eskimesi sebebiyle temiz görünmemesi bu yüzden de değiştirilmek istenmesi durumunda bundan kiracı değil ev sahibi görevli olacaktır. Zaman içinde olabilecek eskime ve yıpranmalardan kaynaklı giderlerde görevli şahıs, kiraya veren doğrusu mülk sahibi sayılacaktır.
Kiraya verenin yükümlü olduğu mevzular
Türk Borçlar Kanunu madde 317 temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ilişkin olduğuna, madde 302 ve 303 ise vergi ve benzeri yükümlülüklerin ve yan giderlerin kiraya verene ilişkin olduğuna hükmetmiştir.
Kira sözleşmesinde geçen mevzulara dikkat
Genel kaide olarak su, elektrik, doğalgaz şeklinde faturalara ve binanın temizliği, güvenliği, aidatı şeklinde giderlere kiracı katlanmalıdır. Kira sözleşmesinde aksi belirtilirse bu giderleri kiraya veren de karşılayabilmektedir. Mesela uygulamada her şey dahil fiyat belirlenerek kiracıdan bu kira miktarı alınarak, ev sahibinin faturaları ve öteki giderleri ödediği de görülmektedir. Fakat buradaki mühim nokta bu maddelerin kira sözleşmesinde belirtilmiş olması gerektiğidir.
Kiracının yapmış olduğu harcaması kiradan düşmesi durumu
Uygulamada görülen bir öteki mesele ise mülk sahibinin ödemesi ihtiyaç duyulan bir gideri ödemekten kaçınması yada kiracı tarafınca kiraya verene ulaşılamadığı durumlarda, kiracı kendi cebinden gideri karşılayarak kiradan bu miktarı düşmektedir. Kiraya veren kendi yükümlülüğünü yerine getiremediğinde kiracının bunu yapma hakkı bulunmaktadır. TBK madde 306’ya nazaran kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteyebilir, kiraya verenin hesabına gidertebilir ve bu alacağı kiradan düşebilir. Doğrusu bu hukuken mümkündür fakat doğrusu kiraya verene meydana getirilen giderlerin faturalarının gösterilmesi, doğrusu bu ödemeleri faturalandırmak olup kanıtlama açısından da kolaylık sağlamaktır.
Evimizdeki değişimler için kiracının, mal sahibinden yazılı onay alması gerekiyor
TBK madde 334’e nazaran kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Fakat TBK madde 321’e nazaran kiracı evde yenilik değişim yapabilmektedir bunun şartı kiraya verenden yazılı onay alınmasıdır.
Eve yatırım meydana getiren kiracı, mal sahibinden bunun getirisini isteyemez
İşte bu aşamada uygulamada görülen bir öteki sorun ortaya çıkmaktadır. Kiracı evde değişim yapmak istediğinde kiraya verenden yazılı onay alır, kiralanan yerin yararına yenilikler yapar ve kiralanan konutta kıymet artışı meydana gelir. Bunun üstüne kiracılar, kiraya verenden kiralanandaki kıymet artışını talep etmektedir. Oysa hukuken kiracıların buna hakkı yoktur. Doğrusu kiraya verenden konuttaki kıymet artışı farkını talep etmek haksız ve hukuksuzdur.”
“Her sürtüşmenin kendi özelinde incelenmesi gerekiyor”
Önder “Bu zamanda kira sözleşmesine ilişkin birçok dava görülmektedir tartışılabilecek pek fazla örnek bulunmaktadır, bunların hepsi kendi özelinde incelenmektedir. Fakat genel olarak kurallar bu şekildedir.” diyerek, en mühim önlemin iki taraf için de kira sözleşmesinin özenle hazırlanması ve maddelerin açık olması şeklinde aktardı.
